自第三季度以来ღ✿★，大发地产集团有限公司（以下简称“大发地产”）资本动作频频ღ✿★，已先后发布出售3家子公司股权的公告ღ✿★，交易总对价约为3.72亿元人民币ღ✿★。

　　此外ღ✿★，10月份大发地产额外发行了1.3亿美元ღ✿★、票面利率为12.375%的优先票据ღ✿★。据记者梳理ღ✿★，大发地产今年已发行了4.8亿美元优先票据ღ✿★，其利率均高于11%ღ✿★。

　　在大发地产出售子公司股权又高息发债背后ღ✿★，记者注意到公司短债承压四道口电影院ღ✿★。今年上半年ღ✿★，大发地产可动用的现金无法覆盖其短债ღ✿★，尚存约6亿元的资金缺口ღ✿★。

　　高息发债ღ✿★、出售子公司股权ღ✿★，是否与公司短债压力有关？就此疑问ღ✿★，《中国科技投资》记者致函大发地产ღ✿★，截止发稿前ღ✿★，尚未得到回复ღ✿★。

　　此外ღ✿★，受益于合作开发ღ✿★，大发地产规模有了显著增长ღ✿★，今年前11个月公司合约销售额为263.03亿元ღ✿★，已超去年全年ღ✿★。不过规模扩张的同时ღ✿★，大发地产却陷入盈利困境ღ✿★。今年中期报显示ღ✿★，大发地产归属于母公司净利润（以下简称“归母净利”）出现负增长ღ✿★，同比下降55%至1.41亿元ღ✿★。

　　11月24日ღ✿★，大发地产发布关于出售上海凯旸置业有限公司100%股权的公告ღ✿★。公告披露ღ✿★，目标股权的总对价为2.74亿元ღ✿★。

　　自2020年以来ღ✿★，大发地产已接连发布出售4家子公司股权的公告ღ✿★。被转让股权的子公司分别位于上海dafa大发ღ✿★、宁波ღ✿★、芜湖ღ✿★、安庆等城市四道口电影院ღ✿★，交易总对价约为7.17亿元ღ✿★。

　　在上述转让公告中ღ✿★，大发地产均提到ღ✿★：“集团拟将出售事项所得款项用作一般营运资金ღ✿★，并将于有合适机会时用于潜在收购及投资ღ✿★。”换句话说ღ✿★，大发地产出售子公司股权后ღ✿★，其所获的资金将有部分注入新的投资ღ✿★。

　　记者注意到ღ✿★，为了给规模扩张蓄力ღ✿★，大发地产近些年明显加快了拓储的步伐ღ✿★。据大发地产历年年报dafa大发ღ✿★，公司2018-2019年分别新增21个ღ✿★、25个土地项目ღ✿★，今年上半年则新增16宗新地块dafa大发ღ✿★，相较于去年同期增加了3宗ღ✿★。从土储面积来看ღ✿★，大发地产土地储备规划建筑面积逐年上升ღ✿★，从2018年的340万方上涨至今年上半年的650万方ღ✿★。

　　与此同时ღ✿★，大发地产今年还出现高溢价拿地的情况ღ✿★。今年3月ღ✿★，公司斥资6亿拿下成都一宗地块ღ✿★，其溢价率高达124.76%ღ✿★。与去年同期平均地价相比ღ✿★，今年上半年该数据已从5349元/平增长至5974元/平ღ✿★。

　　然而ღ✿★，大发地产的资金状况却难言乐观ღ✿★。今年上半年dafa大发ღ✿★，大发地产在手资金为57.93亿元（包括29.67亿元受限制存款及现金）ღ✿★，其短期借款则为34.22亿元ღ✿★，这意味着公司可动用的现金无法覆盖其短债ღ✿★，尚存约6亿元的资金缺口ღ✿★。

　　为了偿还短债ღ✿★，大发地产今年已发行了4.8亿美元的优先票据ღ✿★，其利率均高于11%ღ✿★。大发地产在发行公告中透露ღ✿★，本公司拟将票据发行所得款项净额用于其若干现有债务的再融资——也就是借新还旧ღ✿★。

　　不过这样的发债利率并不低ღ✿★，以大发地产7月发行的美元债为例ღ✿★，据贝壳研究院发布的《7月房企融资报告》ღ✿★，今年7月房企境外债券融资平均票面利率为8.38%ღ✿★，而大发地产此次发行的海外债利率明显高于该平均值ღ✿★。

　　知名地产分析师严跃进认为ღ✿★，如果企业近期发行一些高成本的债券ღ✿★，那么说明企业拿地以后ღ✿★，或在经营方面有各类资金的问题四道口电影院ღ✿★，所以会积极获取融资ღ✿★，但客观上会使得企业后续债务压力增大四道口电影院ღ✿★。

　　“降低负债成为房企的共识ღ✿★，负债的降低有助于后续融资和经营ღ✿★，所以企业一方面要把此前的债务尽量降低ღ✿★，另一方面需要不断开拓融资渠道ღ✿★。”严跃进提醒道ღ✿★。

　　另据记者梳理ღ✿★，自上市以来截至今年11月dafa大发ღ✿★，大发地产共计发行9亿美元海外债ღ✿★，其中有的票面利率高达13.5%ღ✿★。

　　值得注意的是四道口电影院ღ✿★，大发地产的净负债率近些年有了显著改善ღ✿★。历年年报显示ღ✿★，2017-2019年大发地产净负债率分别为270.8%ღ✿★、107.2%ღ✿★、77.8%ღ✿★，今年上半年进一步降至71.7%ღ✿★。为何公司净负债率持续走低ღ✿★，其发债利息却居高不下？就此疑问ღ✿★，《中国科技投资》记者致函大发地产ღ✿★，截止发稿前ღ✿★，尚未得到回复ღ✿★。

　　据大发地产官网信息ღ✿★，公司创立于1996年ღ✿★，此前一直深耕于上海ღ✿★，直到2003年才首次进驻南京ღ✿★，并于2018年10月赴港上市ღ✿★。

　　虽然大发地产发展时间长达24年ღ✿★，但是其规模一直属于中小型房企ღ✿★，2017年公司销售额仅41.18亿元ღ✿★。

　　不过自2018年以来ღ✿★，大发地产的规模有了跨越式的增长ღ✿★。据其年报ღ✿★，2017-2019年大发地产合约销售额分别为41.18亿元ღ✿★、125.24亿元ღ✿★、210.17亿元ღ✿★，年复合增长率高达126%ღ✿★。克尔瑞房企销售排行榜显示ღ✿★，大发地产于2018年进入榜单第113位ღ✿★，而今年上半年排名进一步上升至87位ღ✿★。

　　记者注意到ღ✿★，大发地产规模扩张背后ღ✿★，合作开发扮演着重要的角色ღ✿★。2018年大发地产规模大幅增长ღ✿★，其非控股股东权益亦随之上升ღ✿★。

　　Choice显示ღ✿★，2017-2019年大发地产非控股股东权益分别为-0.01亿元ღ✿★、1.63亿元ღ✿★、22.35亿元ღ✿★。今年上半年该值进一步增加至37.22亿元ღ✿★，并超过归属于母公司股东权益ღ✿★。

　　历年年报显示ღ✿★，2018-2019年以及2020年上半年大发地产分别拥有46个ღ✿★、69个ღ✿★、82个项目四道口电影院ღ✿★，而拥有100%权益的均不足30个ღ✿★。另据记者观察ღ✿★，这期间大发地产低于50%权益的项目个数逐步增加ღ✿★，分别为10个ღ✿★、35个及44个ღ✿★。

　　诸葛找房数据分析师陈霄认为ღ✿★，合作开发在减少资金占用ღ✿★、资源整合等具有优势ღ✿★。但是陈霄亦提醒ღ✿★，在合作中ღ✿★，一定程度上会削弱公司对项目的管控权和话语权ღ✿★，并且不同房企也会由于文化差异ღ✿★、市场判断等的差异产生过多的沟通成本ღ✿★。

　　“合作开发（使得）少数股东权益占比增加ღ✿★，（这）对于归母公司股东权益会产生一定的稀释作用ღ✿★，（从而）导致归母净利占比下降ღ✿★。”陈霄进一步分析道ღ✿★。

　　正如其所言ღ✿★，今年中期报显示ღ✿★，大发地产非控股净利润同比增长273%至0.34亿元ღ✿★，而归母净利却出现负增长ღ✿★，同比下降55%至1.41亿元ღ✿★。公司将如何权衡合作开发带来的利弊？就此疑问dafa大发ღ✿★，记者致函大发地产ღ✿★，截至发稿前ღ✿★，未获回复ღ✿★。雨润集团ღ✿★。dafabet大发手机版官网下载ღ✿★，大发app官网下载ღ✿★。dafabet大发手机版官网下载ღ✿★，风机设备ღ✿★，dafa大发复地集团ღ✿★，